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关于优化海南房地产开发建设审批流程的建议

日期:2017-05-30 / 人气: / 来源:祥奕网络

题  目:   关于优化海南房地产开发建设审批流程建议  
领衔代表:     代 表 团:    

    十八大以来,中国改革的步伐稳步前进,一些改革措施陆续实施,尤其以转变政府职能、简政放权为突破口,取消和下放了100多项行政审批事项,进一步激发市场和社会活力,这些都为全面深化改革作了铺垫。
    但政府职能转变仍然艰难,如房地产行业项目开发政府审批流程繁杂,审批时间长的问题,引起社会各界的普遍关注。
    一、我省房地产开发审批的现状,决定了优化审批流程的必要性。
    2008年,海南省委省政府为了提高政府的服务效率,设立了“政府服务中心”;2012年,海口再次优化房地产开发项目联合审批流程,把原11个阶段的审批流程简化到8个,这些对于促进经济的发展起到了重要的作用。但权力下放到市县,简化部分审批流程,只是二级审批环节的减少,而审批的内部程序依然繁琐冗长,泰安网络推广,许多审批的程序还没有真正整改。目前政府有关部门对房地产开发项目的审批,还没有脱离计划经济时代过多的行政审批模式,采取的仍然是行政控制型的管理方式。
    最近我们对房地产行业从“土地使用权获得——规划报建——施工许可——竣工验收——房产办证”等有关程序,进行了调研,一个投资项目从土地获得到办理房产证,需经过土地获取、方案审查、工程许可、联合图审、施工许可、预售许可、竣工验收、房产证办理等8个阶段,要办理30多项审批,需要272个审批日。
    1、审批涉及的部门多。
    开发单位从项目的可行性报告开始到房产证办理完成为止,共需经过土地估价备案、国有土地使权招标、拍卖、挂牌、建设工程规划许可证、竣工规划验收等30多个环节,分别需要经过市国土局、市发改局、市水务局、市公安消防局、市规划局、市地震局等10多家部门的审批,需取得由这些部门加盖的上百个图章。有的部门对同一个项目的审批要涉及到内部的几个科室,且前后要进行多次审批,有些流程盖章是“章套章”,既费时,又费事,使得开发商三天两头在这些部门转悠,却总有办不完的手续,盖不完的图章。
    2、审批时间长。
    整个审批流程按政府规定时限是272个工作日,其中土地使用权获得是64个工作日,报建是10个工作日,房产证办理是103个工作日,但是在我们的调查中发现,工作人员在办理这些手续里所花的时间远远超过272个工作日。比如从拿地到报建完成办理审批手续,一般要6个月以上。作为项目的准备期,开发单位必须要拿到土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、临时施工许可证4个许可证,且每个许可证的取得也均有不少严格的前置条件。据企业工作人员反映,如果前期准备工作顺利,一般需要6个月才可进入土建阶段,如果中间环节稍有不顺,项目实施的时间就会一拖再拖,少则1年,甚至更长时间。而海口市规定对房地产建设项目拿地到报建的审批的时限仅为111天。
    3、审批手续繁杂。
    如初步设计方案的审批,其流程为经办人(初审并修改)——科长(评审并修改)——分管局长(审核)——经办人(结果反馈)。企业首先将方案报经办人审批,经办人提出修改意见后,企业和设计单位对方案重新进行修改,再报经办人复审(如经办人有意见还必须再次修改再次报批),如果经办人同意后,报送到科长、局长处也有可能会被推翻,再由企业重新设计,重新报送。如此反复送审、修改、再送审的情形,初步设计方案的审批,一般需要的时间在6个月左右。这种多环节多层次的重复审批,导致企业的时间和财务成本大量增加,延误了房地产项目的开发进程。
    4、个别审查程序停留于形式。
    报建必须经过10个政府有关主管部门,而每一个部门报建按规定必须派两人到现场查看,查看的时间由有关部门确定。在实际操作过程中,相关部门都是各自为政,分批分次到现场查看,企业仅仅接待报建和验收的人员就达20次之多。如果有关部门能协商一个统一时间来现场查看,就能节省企业很多工作,提高工作效率。
    5、审批资料重复报送。
    在各项审批环节中,有很多资料比如企业工商营业执照复印件、法定代表人证明书、法人身份证复印件等常规资料需在在不同的环节反复报送,一来增加了企业的工作量,二来也增加了相关部门审批材料的工作量和时间。
    6、投资资金长期闲置。
    对开发商而言,不仅项目前期所需要的时间长,而且在项目前期就必须投入大量的资金。土地实行拍卖以后,开发商一旦竞拍成功就必须马上投入一笔不菲的资金,加上政府代收费、勘察设计费、开发准备金、“三通一平”等费用,前期的铺垫资金至少要占项目总投资额的50%。由此可见,项目前期准备阶段不仅牵制了开发商大量的人力、财力和精力,也加大了项目开发的成本。
    二、建议
    海口要大幅缩短投资项目建设审批流程,不能光靠规划局、国土局等少数部门自觉自发行动,而需要在市委市政府统一部署下,制定改革方案,指导并督促让贯穿全流程所涉及的10多个委、办、局,率领下属的30个处、室、中心、站共同参与这个审批流程的流程再造。
    1、做好先期规划工作,有效地减少企业审批环节。
    为了减少开发商审批的环节,可以在土地进行拍卖前做好先期规划工作。第一步对城区进行城市整体规划,成为地方性的法规,一般情况下不得随意变更。第二步确定需拍卖的土地未来的使用方向。第三步在土地拍卖前就做好规划总评、环境总评、拆迁调查等先期工作,可将先期费用一并打入土地拍卖价中。这样在土地拍卖成交后,开发商就可大大减少多项前道审批环节,早日进入投资阶段。
    2、打破权力分割,规范行政审批,加快实行一家牵头并联审批。
    2012年海口市优化了房地产开发审批流程,例如工程许可阶段由以前的串审改为了并审,企业可以把相关项目资料一起报送给市规划局、环保局、住建局,由这几个部门同时审批,节省了不少审批时间。但是目前这些部门还是一个一个单独审查,如果能够改并审为会审,由规划局牵头,把环保局、住建局、民防局等其它6个单位组织起来对项目进行会审,一起发现问题,并及时反馈意见及时转给开发商,一个图章对外,其余作为内部意见,进而从根本上解决审批环节多的矛盾,着力改变企业办事效率高、政府办事效率低的怪现象。
    3、简化审查文件。
    对审查文件数量及格式要求进一步简化,无法律依据的文件尽可能不提供,不同的审批环节中,已在前述流程中审批的文件可不提供,也可不再重复审查,这样既简化了企业准备资料的工作,同时也简化了相关部门审查资料的工作。
    4、建立行政审批责任制。
    目前多数行政审批比较注重权力的使用,而对应当承担的责任却履行得不够,对未依法审批的责任往往得不到应有的追究。为了减少行政审批的随意性,必须建立相应的责任追究制。在赋予行政机关行政审批权的同时,按照“谁审批、谁负责”的原则规定相对应的责任,有关部门要对其不当行为承担相应责任。
    5、规范中介机构,打破行业垄断。
    企业进行项目审批,常常少不了行政审批中介机构出具的证明文件,包括环境影响评价报告、安全评估报告、房产预测报告、防雷报告、消防检测、铝合金检测、空气检测等,这些机构大多是垄断经营,有些机构还将专业服务变为变相审批的行为,与政府部门利益挂钩,人为形成“关卡”,他们的工作效率、收费情况让企业感到头疼。所以希望政府能规划中介机构,打破行业垄断,把竞争带入其中,清理资质资格、清理收费依据、规范服务时限、提高服务效率。
    2013年8月9日,海南省政府举行行政审批制度改革专题报告会,提出海南省将进一步实施行政审批制度改革。2013年9月6日,李克强总理主持召开的国务院常务会议指出,坚决打破各种对民间投资制造隐形障碍的“玻璃门”、“弹簧门”,彻底拆除“表面迎进去、实际推出来”的“旋转门”。
    建议省政府对房地产开发建设审批流程进行优化,真正把转变政府职能,深化行政体制改革落到实处,通过清理审批,删繁就简,规范审批制度,达到简化行政审批程序,提高办事效率,促进经济发展的目的。
   
   

承办单位及答复

作者:taianmedia.com


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